Guida all'uso e Metodologia di data intelligence operativa

Benvenuto nello strumento di analisi del mercato immobiliare. Questa applicazione consente di esplorare, filtrare e analizzare i dati reali relativi alle compravendite immobiliari avvenute sul territorio dell'ufficio tavolare di Trieste a partire dal 1° gennaio 2026.

Questa guida illustra la metodologia utilizzata, le metriche calcolate e i criteri di affidabilità statistica per aiutarti a interpretare al meglio i risultati delle tue ricerche.

1. Origine e aggiornamento dei dati

• Dati reali e verificati: i dati analizzati provengono direttamente dagli atti registrati e riguardano le transazioni concluse e consolidate (sono escluse le pratiche ancora in fase istruttoria).
• Aggiornamento quotidiano: il database di analisi viene aggiornato automaticamente ogni notte. Gli approfondimenti e le metriche che visualizzi riflettono costantemente il quadro più aggiornato disponibile.
• Riflesso del mercato locale: attualmente l'archivio comprende le transazioni dell'ufficio tavolare di Trieste.

2. Metodologia di calcolo delle superfici e delle categorie

Per rendere confrontabili immobili con caratteristiche differenti, i dati vengono elaborati secondo regole standardizzate di normalizzazione e ponderazione.

Metratura abitativa (superficie commerciale ponderata)

Per le metriche espresse al metro quadro (€/mq), non utilizziamo la semplice metratura grezza lorda, ma la metratura abitativa commerciale ponderata, applicando specifici coefficienti di ragguaglio alle diverse tipologie di superficie presenti nella singola compravendita:

• unità abitative principali (Cat. A, B): considerate al 100% della superficie;
• locali commerciali e uffici (Cat. C/1, C/3, C/4, C/5, D, E, F): considerati al 100%;
• cantine, box, garage e posti auto (Cat. C/2, C/6, C/7): ponderati al 30% della loro metratura;
• terreni: ponderati al 10% della metratura.

Qualità del dato sulle metrature: se una o più unità catastali comprese nella compravendita non riportano la metratura nei registri ufficiali, l'intera transazione viene contrassegnata come "incompleta" e automaticamente esclusa dalle medie e dai calcoli al metro quadro per evitare distorsioni nei dati.

Categoria prevalente

Se un atto di compravendita comprende più immobili (es. un appartamento con soffitta e box), il sistema attribuisce all'intera transazione una Categoria Prevalente basata su una scala di priorità predefinita:

1. unità abitative (Gruppo A): ordinate per priorità (da quelle di maggior pregio/particolari come A/9 o A/8 fino alle categorie standard A/2, A/3, ecc.);
2. unità commerciali/pertinenze (Gruppo C): in assenza di abitazioni, viene data priorità a box/garage (C/6) e negozi (C/1);
3. altre categorie (D/E/F o Terreni).

3. Guida alle metriche visualizzate

Quando selezioni uno o più criteri di raggruppamento (es. per Anno, Comune, Classe APE o Fascia di Età dell'acquirente), il sistema calcola per ogni gruppo i seguenti valori:

4. Come interpretare le metriche statistiche

Non tutti i dati medi raccontano la stessa storia. Per aiutarti a leggere l'omogeneità dei valori, lo strumento mette a disposizione due indicatori chiave.

Prezzo medio vs Prezzo mediano

• La Media può essere influenzata da pochi valori estremi (es. una singola vendita di lusso a un prezzo eccezionalmente alto).
• La Mediana rappresenta il "centro reale" del mercato ed è meno sensibile alle anomalie.
• Consiglio: Se la media e la mediana sono molto vicine, il mercato in quel gruppo è omogeneo. Se la media è molto più alta della mediana, significa che poche vendite ad altissimo valore stanno alzando la media complessiva.

Scarto quadratico medio (σ) e variabilità del mercato

Lo scarto quadratico medio (σ) misura quanto i prezzi al mq si disperdono rispetto alla media:

• bassa dispersione (rapporto σ/Media < 20%): il mercato in questo segmento è molto omogeneo; i prezzi sono concentrati attorno alla media.
• dispersione media (rapporto 20% – 40%): mercato moderatamente eterogeneo; è consigliabile affiancare la lettura della mediana.
• alta dispersione (rapporto > 40%): mercato molto eterogeneo (immobili con caratteristiche o stati di conservazione fortemente difformi); la mediana è la metrica più affidabile da considerare.

5. Privacy, anonimizzazione e affidabilità dei dati

A garanzia della riservatezza delle parti coinvolte e della correttezza scientifica delle analisi, l'applicazione applica due rigide soglie statistiche.

1. Protezione della Privacy (soglia di anonimizzazione)

Per evitare che sia possibile risalire ai dettagli di una singola compravendita specifica, qualsiasi raggruppamento o combinazione di filtri che generi meno di 5 transazioni viene automaticamente escluso dai risultati.

2. Semaforo di affidabilità statistica

Sui gruppi visualizzati troverai un indicatore visivo che segnala la consistenza del campione:

• ✓ Semaforo Verde (Affidabile): 15 o più transazioni. Il campione di dati è sufficientemente numeroso da garantire un'analisi rappresentativa e statisticamente solida.
• ⚠ Semaforo Giallo (Campione Ridotto): tra 5 e 14 transazioni. Il dato è visibile ma va interpretato con cautela, poiché la dimensione contenuta del campione potrebbe risentire di fluttuazioni occasionali.

6. Suggerimenti per le tue ricerche

1. Ricerche sulla Quota Intera: di default, la ricerca è impostata su Solo quota intera per escludere dal calcolo le compravendite di quote parziali o minoritarie che altererebbero i valori di mercato.
2. Immobili con e senza pertinenze: se vuoi valutare solo gli appartamenti, puoi utilizzare i filtri avanzati per includere o escludere la presenza di Box, Cantine o Pertinenze.
3. Analisi per Acquirente e Mutuo: attraverso i filtri avanzati puoi esplorare il mercato anche in base al profilo dell'acquirente (fascia d'età, nazionalità, privato o società) o verificare le caratteristiche dei finanziamenti erogati (presenza di mutuo, tipologia e durata del tasso).