Guida all'uso e Metodologia di analisi del mercato immobiliare

Benvenuto nello strumento di analisi del mercato immobiliare. Questa applicazione consente di esplorare dati reali relativi alle compravendite immobiliari avvenute sul territorio dell'ufficio tavolare di Trieste a partire dal 1° gennaio 2026, sia sotto il profilo dei prezzi sia sotto il profilo delle transazioni, dei mutui e del profilo degli acquirenti.

Questa guida illustra la metodologia utilizzata, le metriche calcolate e i criteri di affidabilità statistica per aiutarti a interpretare al meglio i risultati che trovi sul sito.

1. Origine e aggiornamento dei dati

• Dati reali e verificati: i dati analizzati provengono direttamente dagli atti registrati e riguardano le transazioni concluse e consolidate (sono escluse le pratiche ancora in fase istruttoria).
• Aggiornamento quotidiano: il database di analisi viene aggiornato automaticamente ogni notte. Gli approfondimenti e le metriche che visualizzi riflettono costantemente il quadro più aggiornato disponibile.
• Riflesso del mercato locale: attualmente l'archivio comprende le transazioni dell'ufficio tavolare di Trieste.

2. Due tipi di analisi: prezzi e transazioni/acquirenti

Sul sito trovi due famiglie di dati, costruite con criteri di composizione del campione differenti:

• Analisi di prezzo (€/mq, prezzo medio, andamento dei prezzi): per garantire che i valori al metro quadro siano davvero confrontabili tra loro, queste metriche sono calcolate solo su un campione di compravendite "pulito", che deve soddisfare tutti i seguenti criteri:
  • piena proprietà (quota intera, non parziale);
  • acquirente persona fisica;
  • dati di metratura completi;
  • presenza di almeno un'unità catastale abitativa nell'atto (categoria A, esclusa A/10).
  Sono quindi escluse a monte le compravendite di quote minoritarie, gli acquisti da parte di società, le transazioni con metrature catastali mancanti, e le compravendite che non comprendono alcuna unità abitativa (ad esempio la sola vendita di un box, di un locale commerciale o di un terreno), perché altererebbero il confronto dei prezzi al mq.
• Analisi su transazioni, mutui e profilo acquirenti (es. numero di compravendite, incidenza dei mutui, età media degli acquirenti, nazionalità, presenza di persone giuridiche): queste metriche sono calcolate sull'insieme completo delle compravendite valide registrate nel periodo, senza la restrizione al campione "pulito" descritta sopra. Questo perché l'obiettivo qui non è confrontare prezzi al mq, ma fotografare fedelmente il volume e le caratteristiche di tutte le transazioni avvenute — comprese quelle a quota parziale o con acquirenti persona giuridica.

Tienine conto quando confronti un conteggio di transazioni (es. "compravendite nel mese") con un dato di prezzo relativo allo stesso periodo: il primo include tutte le compravendite valide, il secondo solo il sottoinsieme "pulito" descritto sopra, quindi i due numeri non sono direttamente sommabili o confrontabili come fossero lo stesso campione.

3. Metodologia di calcolo delle superfici e delle categorie (analisi di prezzo)

Le regole seguenti si applicano esclusivamente alle metriche di prezzo al mq (non ai conteggi di transazioni, mutui o dati sugli acquirenti, che non richiedono il calcolo di una superficie).

Metratura abitativa (superficie commerciale ponderata)

Per le metriche espresse al metro quadro (€/mq), non utilizziamo la semplice metratura grezza lorda, ma la metratura abitativa commerciale ponderata, applicando specifici coefficienti di ragguaglio alle diverse tipologie di superficie presenti nella singola compravendita:

• unità abitative principali (Cat. A, B): considerate al 100% della superficie;
• locali commerciali e uffici (Cat. C/1, C/3, C/4, C/5, D, E, F): considerati al 100%;
• cantine, Box, Garage e Posti auto (Cat. C/2, C/6, C/7): ponderati al 30% della loro metratura;
• terreni: ponderati al 10% della metratura.

Qualità del dato sulle metrature: se una o più unità catastali comprese nella compravendita non riportano la metratura nei registri ufficiali, l'intera transazione viene contrassegnata come "incompleta" e automaticamente esclusa dalle medie e dai calcoli al metro quadro per evitare distorsioni nei dati. Resta comunque conteggiata nelle metriche di volume/numero transazioni, che non richiedono la metratura.

Categoria prevalente

Se un atto di compravendita comprende più immobili (es. un appartamento con soffitta e box), il sistema attribuisce all'intera transazione una Categoria Prevalente basata su una scala di priorità predefinita:

• unità abitative (Gruppo A): ordinate per priorità (da quelle di maggior pregio/particolari come A/9 o A/8 fino alle categorie standard A/2, A/3, ecc.);
• unità commerciali/pertinenze (Gruppo C): in assenza di abitazioni, viene data priorità a box/garage (C/6) e negozi (C/1);
• altre categorie (D/E/F o Terreni).

Esclusione degli outlier statistici

Oltre alla selezione del campione "pulito" descritta al punto 2, per ciascun raggruppamento (comune, comune censuario, circoscrizione, singolo mese) le metriche di prezzo al mq applicano un ulteriore filtro statistico sugli outlier, basato sull'intervallo interquartile (IQR): vengono esclusi i valori di €/mq che cadono al di fuori dell'intervallo

calcolato separatamente per ciascun raggruppamento (metodo noto come "Tukey fence"). Questo significa che il Prezzo Medio, il €/mq Medio e i valori di €/mq Min/Max mostrati si riferiscono al campione "pulito" già depurato dai valori statisticamente anomali, non all'intero campione di partenza: una singola compravendita con un prezzo al mq estremamente fuori scala (per difetto o per eccesso) non entra nel calcolo della media né nei valori di minimo/massimo visualizzati per quel gruppo.

4. Guida alle metriche visualizzate

Metriche di prezzo (calcolate sul campione "pulito" e depurato dagli outlier, vedi punti 2 e 3)

Metriche su transazioni, mutui e acquirenti (calcolate sull'insieme completo delle compravendite valide, vedi punto 2)

5. Come interpretare le metriche statistiche

I valori medi mostrati sul sito (prezzo medio, età media degli acquirenti, ecc.) possono essere influenzati da un numero ridotto di transazioni con caratteristiche particolari, soprattutto nei raggruppamenti con pochi casi. È quindi opportuno considerare sempre, insieme al valore medio, anche il numero di transazioni su cui è calcolato (N. Transazioni): più basso è questo numero, meno il dato medio è rappresentativo del mercato nel suo complesso.

6. Privacy e affidabilità dei dati

A garanzia della riservatezza delle parti coinvolte e della correttezza scientifica delle analisi, l'applicazione applica una soglia di anonimizzazione a tutte le tabelle del sito, sia quelle sui prezzi sia quelle su transazioni, mutui e acquirenti.

Protezione della Privacy (soglia di anonimizzazione): per evitare che sia possibile risalire ai dettagli di una singola compravendita specifica, qualsiasi raggruppamento o combinazione di filtri che generi meno di 5 transazioni viene automaticamente escluso dai risultati mostrati, indipendentemente dal tipo di metrica calcolata.

7. Suggerimenti per la lettura dei dati

• Confronta dati omogenei: quando confronti più tabelle o periodi, ricorda che le metriche di prezzo si basano sul campione "pulito" e depurato dagli outlier (quota intera, persona fisica, metratura completa, presenza di un'unità abitativa), mentre le metriche di volume, mutui e profilo acquirenti includono tutte le compravendite valide del periodo.
• Immobili con e senza pertinenze: le metriche di prezzo tengono conto della presenza di box, cantine o altre pertinenze nella ponderazione della metratura commerciale.
• Analisi per Acquirente e Mutuo: le tabelle dedicate permettono di leggere il mercato anche in base al profilo dell'acquirente (età, nazionalità, persona fisica o giuridica) o alle caratteristiche dei finanziamenti (presenza di mutuo).